Başvuru Sırasında Yapılan Yaygın Hatalar

Yarısı Bizden kampanyasına başvuru süreci resmî prosedürlere dayanır ve dikkatlice yönetilmelidir. Geçmiş başvuru dönemlerinde karşılaşılan bazı yaygın hatalar şunlardır:

Risk Raporu Almadan Başvuru Yapmak: Bazı vatandaşlar, binalarının eski veya hasarlı olmasını yeterli görüp resmi riskli yapı raporu almadan kampanyaya başvurabileceklerini düşünmüştür. Oysa ki risk raporu olmadan süreç başlamaz. Bu belge olmadan yapılan girişimler zaman kaybına yol açar. Çözüm: Önce lisanslı kurumlara başvurarak risk tespitini yaptırın ve raporu edinin (bkz. Adım 1)​

Kat Maliklerinden Onay Almadan İlerlemek: Bir apartmanda tüm malikleri bilgilendirmeden, ortak karar almadan tek başına başvuru yapmak hatalıdır. Bazı durumlarda bina yöneticisi veya birkaç malik, diğerlerini sürece tam dahil etmeden ilerlemeye çalışmıştır. Bu, sonraki aşamalarda itirazlara neden olabilir. Çözüm: Apartman sakinleriyle toplantı yapıp yazılı onaylarını alın; en az `3/2` çoğunluğu sağladığınızdan emin olun.

Eksik Evrakla Başvuru: Gerekli belgelerin tam hazırlanmadığı durumlar başvurunun belediyede takılmasına yol açar. Örneğin kat irtifakı kurulmadan başvuru yapmak, veya müteahhit sözleşmesini sunmamak eksiklik sayılır. Çözüm: Başvuru öncesi “Gerekli Belgeler” listesine göre tüm dokümanları tamamlayın (bkz. ilgili bölüm).

E-Devlet’te Başvuru Aramak: İlk dönemde e-Devlet üzerinden başvuru alınmış olduğu için, yeni dönemde de sanal ortamda form doldurulacağını sananlar olmuştur. 2024 itibarıyla e-Devlet müracaatı gereksizdir​

Çözüm: Doğrudan ilçe belediyesine fiziken (veya belediyenin belirlediği iletişim kanalıyla) başvurunuzu yapın.

Uygun Olmayan Proje Çizdirmek: Bazı hak sahipleri, kampanya kurallarını bilmeden, mevcut binaya göre çok fazla alan artışı talep eden projeler çizdirmiş ve bunlar onay aşamasında reddedilmiştir. Çözüm: Projenizi hazırlarken “1.5 katı” kuralına uyduğunuzdan emin olun​

. Otopark ve sığınak dışı alanların sınıra dahil olduğunu unutmayın.

Müteahhit Seçiminde Aceleci/Dikkatsiz Davranmak: Yeterli araştırma yapmadan sadece en düşük teklifi veren müteahhidi seçmek sorun yaratabilir. İş bitirememe, malzeme kalitesinin düşük olması gibi riskler vardır. Çözüm: Sözleşmeye inşaat süresi ve kalite garantisi gibi hükümler koydurun.

Sözleşme Şartlarını Tam Anlamamak: Bakanlıkla ya da müteahhitle imzalanan sözleşmelerin detaylarını anlamadan imza atmak ileride hak kaybına yol açabilir. Çözüm: Sözleşmeleri dikkatle okuyun, anlamadığınız noktaları sorun veya bir uzmana danışın. Özellikle kredi geri ödeme koşulları, ceza maddeleri gibi kısımlara dikkat edin.

İnşaat Sürecinde İlgisiz Kalmak: Bazı hak sahipleri, inşaat başladıktan sonra süreci tamamen müteahhide bırakıp denetlememektedir. Bu, olası gecikmeler veya hataların geç fark edilmesine yol açabilir. Çözüm: Belli periyotlarla şantiyeyi ziyaret edin, yapı denetim raporlarını inceleyin. Gerekirse bina yönetimi aracılığıyla müteahhitten ilerleme hakkında bilgi talep edin.

Bu gibi hatalardan kaçınarak, başvuru ve inşaat sürecini sorunsuz şekilde yürütmek mümkündür. Bakanlık ve belediye yetkilileri, süreç boyunca yol göstermek üzere vatandaşlara destek olmaktadır. Alo 181 hattı veya ilçe belediyelerinin kentsel dönüşüm birimleri, sorularınıza resmi yanıtlar sağlayabilir.

Otopark ve Sığınak Alanlarının Yeni Düzenlemelerle Değerlendirilmesi

Güncel düzenlemeler, kentsel dönüşüm projelerinde otopark ve sığınak (acil durum barınağı) alanlarını teşvik edecek şekilde geliştirilmiştir. Yarısı Bizden kampanyası özelinde en önemli yenilik, otopark ve sığınak alanlarının, inşaat alanı hesabında muaf tutulmasıdır​

Önceki uygulamalarda, yeni projeye otopark veya sığınak eklendiğinde bu alanlar da toplam inşaat alanına dahil edildiğinden “eski yapının 1.5 katı” kuralı nedeniyle hak sahipleri bazen daire metrekarelerinde kayba uğruyordu. 2024 güncellemesi ile bu sorun giderildi​

Yeni düzenleme ne anlama geliyor? Örneğin eski binanız 5 katlı ve otoparksız ise, yeni projede zemin altına veya uygun katlara otopark planlayabilirsiniz; bu otopark metrekaresi toplam alan hesabına katılmaz. Aynı şekilde, yeni binada sığınak odası veya ortak bir afet sığınağı ayrıldığında, bu alan da 1.5 kat sınırına dahil edilmez. Bu sayede vatandaşlar, araçlarını park edebilecekleri alanlar ile afet anında güvenle toplanabilecekleri sığınakları yeni binalarında gönül rahatlığıyla öngörebilirler.

Otopark Zorunluluğu: 1 Ocak 2023’te yürürlüğe giren Yeni Otopark Yönetmeliği ile konut ve işyeri projelerinde otopark yeri ayrılması zaten zorunlu hale gelmiştir. İstanbul gibi büyük şehirlerde her 3 daireye 2 araçlık otopark (veya her daireye 1 araçlık otopark) koşulu uygulanabilmektedir. Kampanya kapsamında yapılan projelerde de bu yönetmelik geçerlidir. Otopark alanı oluşturulamayan durumlarda “otopark bedeli” ödeme yükümlülüğü doğabilir, ancak Yarısı Bizden projesinde genellikle parsel bazında otopark çözümü üretilmesi teşvik edilmektedir.

Sığınak (Bomba/Deprem Sığınağı): Mevzuata göre belirli büyüklükteki toplu yapılarda sığınak ayrılması gerekir. Yeni inşa edilecek apartmanların bodrum katında veya eklentilerinde, belirli metrekarelerde sığınak odaları planlanır. Özellikle deprem bölgesi olan İstanbul’da sığınaklar, hem savaş/hava saldırısı gibi durumlar hem de afet sonrası geçici barınma için önemlidir. Yeni projenizde sığınak odasını planlarken, kullanım amacına uygun donatılara (havalandırma, dayanıklı duvarlar vb.) yer verin.

Sonuç olarak, Yarısı Bizden kampanyasında otopark ve sığınak konusunda “hak kaybı olmayacağı” Bakanlıkça açıkça belirtilmiştir​

Bu imkanları değerlendirerek, yeni binanızı hem yasal gerekliliklere uyumlu hem de yaşam kalitesi yüksek bir şekilde tasarlayabilirsiniz.

Kiracılara Yönelik Düzenlemeler

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların durumu da önemli bir konudur. Yarısı Bizden kampanyasında doğrudan başvuru hakkı maliklerindir, ancak kiracılar için de bazı haklar ve destekler öngörülmüştür:

Tahliye (Taşınma) Desteği: Yukarıda belirtildiği gibi, eğer riskli yapıda oturan bir kiracı iseniz, ev sahibi kampanyaya katılıp binayı yenilediğinde 100.000 TL taşınma yardımı alma hakkınız vardır​

Bu ödeme tek seferlik olup doğrudan kiracının kendisine yapılır. Kiracı bu parayı yeni bir eve taşınma masrafları veya geçici konut kiralamak için kullanabilir. (Not: Kiracının bu yardımdan faydalanabilmesi için, hak sahibinin kampanyaya başvurmuş ve binanın dönüşüm sürecine girmiş olması gerekir. Yardım, binanın tahliye edilmesi aşamasında verilir.)

Kira Yardımı (Genel Kentsel Dönüşüm Desteği): Yarısı Bizden kapsamında ayrıca aylık kira yardımı ödemesi öngörülmemiş olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümünde kiracılara 2 aylık kira bedeli tutarında yardım yapılması kuralı bulunmaktadır​

2025 yılı itibarıyla İstanbul’da kira yardımı tutarları aylık ~7.500 TL civarına yükseltilmiştir. Bu durumda, hak sahipleri 18 aya kadar aylık kira yardımı alabilirken, kiracılar da yaklaşık 2 x 7.500 = 15.000 TL civarında bir ek destek alabilir. Ancak, Yarısı Bizden kapsamındaki 100 bin TL tutarındaki taşınma yardımı, kiracılar için zaten çok daha yüksek bir meblağ olduğundan, uygulamada asıl fayda 100 bin TL üzerinden sağlanmaktadır.

Yeni Konuta Dönüş ve Öncelik Hakkı: Kanunen, riskli binası yıkılan kiracıların yenilenen binada öncelikli kiralama veya satın alma hakkı bulunmamaktadır – zira yeni bina malikleri eskisiyle aynı kişiler olacaktır. Ancak bazı durumlarda, mülk sahibi ile kiracı arasında anlaşma olursa, kiracı yeni binada kalmaya devam edebilir (örneğin, ev sahibi kiracısıyla anlaşarak inşaat sürecinde kiracısını çıkarmayıp dönüş sonrası tekrar kiralamayı taahhüt edebilir). Bu tamamen taraflar arasındaki özel anlaşmaya bağlıdır. Yarısı Bizden kampanyası bu konuda özel bir düzenleme getirmemektedir.

Kiracıların Bilgilendirilmesi: Bina yöneticisi veya malikler, kampanyaya başvurmadan önce binadaki kiracıları durumdan haberdar etmelidir. Kiracılara, binanın riskli olduğu ve yıkılıp yeniden yapılacağı yazılı olarak bildirilmeli, yasal tahliye süreçleri için makul süre tanınmalıdır. Kanunen, riskli yapı tespitinden sonra kiracılara 60 gün + ek 30 gün olmak üzere toplam 90 gün içinde tahliye tebligatı yapılması gerekir. Kiracılar bu süre sonunda evi boşaltmak durumundadır (aksi halde hukuki yollara başvurulur).

Özetle, kiracılar kampanyaya doğrudan taraf olmasalar da mağdur olmamaları için devlet desteği alırlar. Özellikle 100 bin TL taşınma yardımı, yeni bir eve çıkarken depozito, nakliye, birkaç yıllık kira farkı gibi giderleri karşılamaya yöneliktir. Kiracılar, hak sahibiyle iletişimde kalmalı ve kendi haklarını (taşınma yardımı talebi gibi) takip etmelidirler.

Kampanyada Süre Sınırı Var mı?

Hayır, güncel durumda kampanyada bir süre sınırı bulunmamaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Ağustos 2024’te yapılan açıklamaya göre başvurular süre kısıtlaması olmaksızın devam edecek​

Kampanyanın ilk duyurulduğu 2023 yılında belirli bir başvuru dönemi (yaklaşık 1 ay) öngörülmüş ve bu süre zarfında çok sayıda müracaat alınmıştı. Ancak daha sonra İstanbul’daki dönüşüm seferberliğinin sürekliliği için kampanyanın açık uçlu hale getirilmesine karar verildi.

Bu nedenle, şu an için son başvuru tarihi yoktur. Yine de Bakanlık, İstanbul’da hedeflenen dönüşüm sayısına ulaşılması veya programın revize edilmesi durumunda ileride bir son tarih belirleyebilir. Vatandaşların, riskli binalarını tespit ettirir ettirmez başvuru süreçlerine başlamaları tavsiye edilir. Erken başvuru, aynı zamanda öncelikli işlem görme ve dönüşümü daha erken tamamlama avantajı sağlayabilir.

Not: Her ne kadar süre sınırı olmasa da, kampanya kapsamındaki mali kaynaklar ve kontenjanlar planlanırken belirli hedeflere göre hareket edilebilir. Örneğin, 5 yıl içinde 1,5 milyon konutun dönüştürülmesi hedefi duyurulmuştur. Bu hedefe yaklaşıldığında yeni başvurular için ek değerlendirmeler yapılabilir. Bu nedenle, imkan dahilinde erken davranmak önemlidir.

Hangi Belgelerin Gerekli Olduğu

Yarısı Bizden kampanyasına başvuru esnasında ve süreç boyunca çeşitli resmi belgeler talep edilmektedir. Başvurunuzun sorunsuz ilerlemesi için aşağıdaki belgeleri hazır bulundurmanız gerekir:

Riskli Yapı Tespit Raporu: Binanızın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarca hazırlanmış Riskli Yapı Raporu en temel belgedir​

Bu rapor, binanın deprem açısından riskli olduğunu resmi olarak gösterir. (Belediyeye başvuru anında raporun aslı veya onaylı örneği sunulmalıdır.)

Tapu Belgeleri: Binadaki tüm bağımsız bölümlere ait tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri gereklidir. Başvuru sahibi, kendi bağımsız bölümünün maliki olduğunu belgelemelidir. Eğer birden fazla malike ait başvuru yapılıyorsa, tüm maliklerin tapu belgeleri dosyada yer almalıdır.

Nüfus Cüzdanı / Kimlik Fotokopisi: Başvuruyu yapan hak sahibinin (ve varsa diğer hak sahiplerinin) kimlik fotokopileri başvuru dosyasına eklenmelidir. Tüzel kişi (şirket) malik varsa, yetki belgesi ve imza sirküleri gibi belgeler istenebilir.

Kat Malikleri Karar Tutanağı: Bina yenileme kararının alındığı apartman toplantısının tutanağı (imzalı) ve karar metni. Bu belgede, dönüşüme katılma kararı ve müteahhit seçimine dair bilgiler bulunmalıdır. En az 2/3 çoğunluk sağlandığını gösteren imzalar önemlidir.

Müteahhit Sözleşmesi: Hak sahipleri ile seçilen yüklenici firma arasında imzalanan inşaat yapım sözleşmesinin bir örneği. Bu sözleşme, proje ve inşaat koşullarını içerir ve başvuru dosyasında yer alması, belediyenin ve Bakanlığın sürece hakim olması açısından faydalıdır​

Yeni Bina Projesi ve Ruhsat: Hazırlanan mimari proje çizimleri ve belediye tarafından onaylanmış yapı ruhsatı belgesi. Kampanya başvuru aşamasında ruhsatın alınmış olması gerekmektedir​

Ruhsat, inşa edilecek yapının resmî iznidir ve başvuru dosyasına konulur.

Kat İrtifakı Belgeleri: Yeni proje üzerinden tapuda kurulmuş kat irtifakını gösteren tıpkıçekim tapu belgesi veya dökümü. Bu belge, hak sahiplerinin yeni binadaki paylaşımını resmileştirdiğinden, hak sahibi tespiti için belediyece istenir.

Dilekçe ve Formlar: İlçe belediyesi kentsel dönüşüm biriminin sağladığı başvuru formu/dilekçesi doldurulmalıdır. Bu formda başvuru sahiplerinin bilgileri, binanın adresi, bağımsız bölüm sayıları gibi bilgiler yer alır. Ayrıca her hak sahibinin ayrı ayrı başvuru yapması gerekiyorsa (belediyeden alınacak yönlendirmeye göre) her biri için form doldurulabilir.

Vekaletname (varsa): Başvuru işlemlerini hak sahibi adına başka biri yürütecek ise (örneğin bir yakını veya yönetici), noterden alınmış vekaletname belgesi dosyaya eklenmelidir. Özellikle çok hissedarlı binalarda tek elden işlem yapmak için maliklerin bir kişiye vekalet vermesi pratik olabilir.

İpucu: Başvuru öncesinde ilçe belediyenizin ilgili biriminden veya Alo 181 hattından güncel evrak listesini teyit etmeniz önerilir. Uygulamada belediyeler küçük farklılıklarla ek belge talep edebilir. Örneğin, DASK poliçesi, belediye rayiç bedel yazısı, adres bildirim formları gibi bazı ekler istenebilir. Tüm belgeleri eksiksiz hazırlayıp bir dosya halinde sunarsanız, başvurunuz hızlı bir şekilde onay sürecine girecektir.